부동산 상승신호 하락신호 : 책리뷰

부동산 상승신호 하락신호. 신현강(부룡)

부동산시장에서는 상승과 하락이 반복되는 일정한 사이클이 나타난다
침체기 - 회복기 - 상승기 - 급등기

○ 부동산 시장의 4단계 사이클(단순화)

- 침체기 : 수익형 투자
- 회복기 : 갭투자 & 분양권 투자
- 상승기 : A급 지역 투자
- 급등기 : 외곽지역의 갭메우기 투자


○ 부동산 시장의 7단계 사이클(구체화)

침체기 > 회복준비기 > 회복기 > 상승기 > 확산기(1차순환장) > 급등기(2차순환장) > 쇠퇴기

공급, 전세가격변화, 투자수요의 변화, 실수요의 변화, 정부정책의 변화로 정리할 수 있다.


1. 침체기 : 수익형 부동산(월세투자), 경매투자 활성화 - 서울. 2008년
- 매매는 사라지고 전세가는 조금씩 오른다.
- 주택공급은 꾸준히 감소하고 전세가격은 상승세이다.
- 수익형 부동산의 투자가 증가하고 구매수요는 없다.
- 정부정책은 시장정상화를 검토한다.

2. 회복준비기 : 갭투자, 청약 및 분양권 투자 활발 - 서울, 2011년
- 전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다.
- 주택공급이 크게 감소하고 전세가격은 급등세이다.
- 갭투자 수요가 증가하고 실수요도 소폭 증가한다.
- 정부정책은 시장정상화를 검토한다.

3. 회복기 : A급 선호 현상과 재건축 투자 활성화 - 서울, 2014년
- 주택공급이 늘어나고 투자수요가 급증한다.
- 주택공급이 증가하고 전세가격 급등세가 지연된다.
- 투자수요가 급증하고 실수요도 증가한다.
- 정부정책은 시장회복 이후 규제강화를 검토한다.

4. 상승기 : 똘똘한 한재와 실수요자들의 대거 유입 - 서울, 2017년
- 급등하다가 일부 조정을 맞는다.
- 주택공급이 증가세이고 전세가격은 떨어지면서 일부 역전세난을 맞는다.
- 투자수요도 규제로 소폭 감소하고 실수요는 크게 감소한다.
- 정부정책은 규제강화를 시작한다.

5. 확산기(1차순환장) : A급 지역 투자와 풍선효과 활용하기 - 서울. 2018년
- 공급이 줄고 실수요자가 늘어난다.
- 주택공급의 감소세가 시작되고 전세가격은 큰 변화 없다.
- 투자수요가 확산되고 실수요자의 구매수요도 증가한다.
- 정부정책을 규제를 계속해서 강화한다.

6. 급등기(2차순환장) : 풍선효과와 전세갭투자의 복합작용 - 서울, 2020년
- 실수요가 외곽지역까지 번진다.
- 주택공급이 크게 감소하고 전세가격이 상승한다.
- 투자수요가 확산되고 실수요자의 구매수요도 급증한다.
- 정부정책은 시장정상화를 검토한다.

7. 쇠퇴기 : 투자에 보수적 접근이 필요한 시기 - 서울, 2007년
- 수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어난다.
- 주택공급이 증가세를 보이고 전세가격이 유지된다.
- 투자수요가 감소하고 실수요자의 구매수요도 감소한다.
- 정부정책의 규제는 계속해서 강화하다가 침체시 규제가 해제된다.