부동산 세금 감면받는 방법

아파트 한 채부터 시작하는 부동산 절세. 우병탁

 

○ 부동산 취득단계에서 증빙을 보관하면 처분 시 양도세를 절세할 수 있다.

- 양도차익에 대한 세금인 양도세는 부동산을 판 금액에서 산금액+필요경비를 차감하여 계산한다.

- 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세, 인지세와 같은 세금은 취득가액에 포함되어 양도세를 줄이는 역할을 한다.

- 매입시 지출한 중개수수료, 법무사수수료와 같은 비용도 취득가액으로 공제되고 매각 시 발생한 중개수수료도 필요 경비에 해당되어 양도세를 줄여준다.

- 공사비로 지출된 비용도 보일러 교체비용, 발코니 비용, 확장공사 비용과 같이 부동산의 가치를 증가시키기 위한 수선비는 인정된다.(도배, 장판 제외)

 

▶ 모든 영수증은 증빙을 위해 모아두고 공사에 비용을 지출했다면 해당 주택의 가치 상승에 기여했다는 사실을 인정할만한 증빙을 갖추어야 한다. 공사업체에 받은 견적서, 공사비의 지출을 입증할 금융거래내역, 공사 전후의 사진과 공사중인 사진을 챙겨놓아야 한다.

 

 

○ 부동산 명의에 따라 세금을 줄일 수 있다.(종부세, 양도세 절세)

- 등기한 후 바꾸려면 취득세가 한번 더 들어가므로 공동명의는 반드시 취득(등기) 전에 고려해야 한다.

- 종부세는 인별로 계산한다. 2021년부터는 부부 공동명의인 1주택일 경우 공동명의와 단독명의로 계산한 종부세 중 낮은 것을 선택할 수 있다.(부부 각각 6억원까지 면제)

- 양도세도 인별로 계산한다. 부동산 취득과정 중 구입 자금에 대한 출처가 분명하다면(증여문제가 없다면) 공동명의가 양도세가 적다.

- 비과세를 못받았거나 다주택 중과일 때 공동명의가 유리하다. 

 

○ 전세보증금도 임대소득세가 붙을 수 있다.

- 임대소득세 계산 시 보유 주택수는 부부기준이지만 세금은 인별로 계산된다.

- 주택이 1채인 경우는 임대소득세 과세대상이 아니지만, 공시가격 기준 9억원이 넘는데 월세로 임대를 놓고 있다면 과세 대상이다.

- 2채인 경우 집의 가격, 규모와 상관없이 월세를 받으면 과세대상, 전세로만 임대를 놓고 있다면 과세대상이 아니다.

- 3채 이상에 월세를 놓고 있다면 규모와 상관없이 과세 대상이다. 보증금 합계액 중 3억원을 초과하는 금액에 대해 간주임대료 소득으로 본다.